Строительство жилья.Опыт защиты прав

03 ноября 2006 года
00
ТУ Роспотребнадзора по Свердловской области проведены проверки за соблюдением прав потребителей при строительстве квартир
Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий.
В течение долгого периода нормативной базы, должным образом регулирующей отношения в сфере долевого участия граждан в строительстве отсутствовала. В результате существовали «схемы» привлечения денежных средств, создающие риски для граждан и сложности в защите их прав в суде, допускались многочисленные нарушения и обманы вкладчиков.
Для обеспечения соблюдения прав граждан при строительстве жилья в Российской Федерации разработано новое законодательство, которое предусматривает усиленный контроль со стороны органов государственной власти усиливается.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который урегулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительств. Нормативный акт распространяется на отношения, разрешения на строительство объектов недвижимости которых получено с 1 апреля 2005 года.
Закон ввел ряд новых положений. Теперь использовать «схемы» подмены договора строительства гораздо сложнее, кроме того, гражданин может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участи в строительстве, притворными и привлечь застройщика к ответственности. Заключать договоры с дольщиками застройщик может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
На территории Свердловской области договоры в соответствии с новым законом только начинают заключаться. Большинство организаций заключают договоры по старым «схемам». Так продолжают заключаться договоры, носящие разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, инвестиционный договор, договор целевого займа, предварительного договор купли-продажи, договор о передаче векселя, многие из которых заключаются с гражданином агентством (посредником).
За 2005-2006 годы в адрес Роспотребнадзора поступило большое количество заявлений граждан о нарушении их прав при строительстве жилья в многоквартирном доме. Как правило, основаниями заявлений являются: не подключение лифта, отсутствие воды, некачественное выполнение работ по установке окон в переданной квартире, нарушение срока передачи квартиры, неудовлетворение законных требований и т.д.
ТУ Роспотребнадзора по Свердловской области проведено ряд проверок организаций, заключающих договоры с гражданами о строительстве жилья в многоквартирных домах, в ходе которых выявлены нарушения, в том числе включение в договоры условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, таких как:
• выполнение обязательств по передачи построенной квартиры только под условием вступления гражданина в товарищество собственников жилья;
• условие о том, что общее имущество (нежилая часть дома, рекламное пространство на фасаде здания) после завершения строительства остается в собственности застройщика;
• право застройщика на передачу квартиры другой площади, нежели предусмотрена договором, без осуществления перерасчета;
• право застройщика на изменение срока передачи квартиры в одностороннем порядке;
• условие о выполнении обязательства по передаче квартиры только при заключении договора на оказание жилищно-коммунальных услуг;
• условие об уплате неустойки за просрочку передачи построенной квартиры, в размере меньшем, чем предусмотрено законом;
• ограничение требований, которые могут быть предъявлены потребителем в случае обнаружения недостатков выполненной работы и нарушения сроков выполнения работ и т.д.
В некоторых договорах отсутствует условия о сроке передачи квартиры гражданину.
Организации, допустившие нарушения, привлечены к административной ответственности. В отношении организаций вынесены предписания об устранении нарушений прав потребителей.
Законность применяемых ТУ Роспотребнадзора мер подтверждается судом.
Существует ряд договорных отношений в которые граждане вступают не подозревая, что на эти отношения не распространяются многие гарантии, которые они могли бы имеет по договору о долевом участии в строительстве. Так становясь членом жилищно-строительного кооператива, гражданин лишается прав, предусмотренных законом «О защите прав потребителей», законом «Об участии в долевом строительстве…».
Некоторые организации на территории Свердловской области заключают с гражданами договор целевого займа, предварительный договор купли-продажи, договор о передаче векселя. Данные сделки не имеют никакого отношения к договору о долевом участии в строительстве. В большинстве случаев отказа организации от передачи квартиры, гражданин может потребовать только возврата внесенных денег, без процентов и компенсаций.
Договорные отношения по строительству квартиры содержат множество подводных камней. Перед тем, как подписать договор, гражданам лучше обращаться за консультацией к независимому специалисту, ознакомиться с законами, регулирующими договорные отношения.
ТУ Роспотребнадзора по Свердловской области рекомендует гражданам, вступающим в долевое участие в строительстве многоквартирного дома:
• заключать договор с организациями, которые выстраивают договорные отношения с гражданами по закону «Об участии в долевом строительстве …»;
• перед заключением сделки проверить ряд документов (свидетельство о регистрации организации, документ, подтверждающий права собственности или аренды на земельный участок под объектом строительства, лицензия на право осуществления строительства, договор, доверенность о праве должностного лица на подписание договора и т.д.). Законом «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрен ряд дополнительных документов, с которыми участник имеет право ознакомиться;
• отдавать предпочтение заключению договора с организацией-застройщиком, а не с посредником (агентством, инвестиционно-строительной компанией). Если договор заключается с посредником необходимо проверить договор, дающий право организации на заключение договора в отношении строящейся квартиры;
• в случае нарушения организациями законодательства при строительстве жилья в многоквартирном доме, независимо от названия договора и системы складывающихся отношений, если договор заключен с потребительскими целями, использовать права, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей».
Эта тема закрыта, так как последнее сообшение было оставлено больше года назад.